买方不付房款违约在先 卖方短信通知解约草率-上海浦东律师

稿件来源: 中国法院网

　　签订房屋买卖合同并交付定金后，买方未如约支付购房款，卖方用短信通知解除合同，但却发错了手机号码。近日，福建省厦门市集美区人民法院审理这起房屋买卖合同纠纷案，一审认定买卖双方各自违约，均负有责任，判决解除双方签订的房屋买卖合同，卖方返还定金给买方。

　　今年1月，徐某与黄某通过中介公司签订房屋买卖合同，双方约定：黄某将位于厦门市集美区的一套房屋卖给徐某，合同签订之日，徐某支付给黄某8万元定金，总房款156万元分两次支付，首期于2015年4月初支付。双方签订本协议后，不得中途悔约，若任何一方中途悔约，应以书面形式立即通知对方及中介公司。任何一方超过十日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同。合同中，徐某与黄某各自提供了联系电话。

　　当日，徐某向黄某支付购房定金8万元，但至约定首期付款时间，徐某并没有付款。4月末，黄某通过他人手机向徐某配偶的公司业务手机号码发送解除合同通知，之后黄某即将该套房屋卖给他人。

　　庭审中，徐某认为，黄某未经其同意擅自悔约将房屋出售给他人，已明显构成违约，故提起诉讼，请求法院判令解除买卖双方签订的房屋买卖合同，黄某向其支付双倍定金16万元。黄某辩称，徐某逾期付款，自己已合法履行合同解除权，并不存在违约行为。

　　中介公司工作人员作证确认，双方联系的电话号码为合同约定的电话号码，非徐某配偶的公司业务手机号码。徐某配偶的公司业务手机号码属公司所有，黄某向该号码发送短信通知时，徐某配偶正在休产假。

　　法院审理认为，黄某未依法通知徐某解除合同存在违约。解除合同是涉及双方重大利益的法律行为，黄某应采取严肃的形式进行通知。双方签订的合同约定任何一方悔约的应采取书面形式通知另一方，黄某以徐某违约为由解除合同亦应采取书面形式，而黄某却是用他人手机以短信形式发送至案外人的手机号码，送达方式违反合同的约定。黄某在未经徐某同意的情况下，以短信形式解除合同，送达方式明显过于草率，且接收短信手机系公司号码其实际接收人难以确认，事后黄某亦未同徐某核实送达情况，徐某也明确表示未收到该通知，因此黄某提供的证据尚不足以认定该通知已实际送达徐某。

　　法院同时认为，徐某未按期支付房款亦违反合同约定。徐某主张因黄某明确表示不履行协议故未于2015年4月初前按期付款，但徐某对此并未提供证据证明。即使存在该情形，徐某也应履行相应的通知义务，而非自行决定不履行合同的付款义务。

　　综合考虑原、被告的违约情节、过错程度、损失等因素，根据过失相抵的原则，法院遂作出上述判决。 （记者 安海涛 通讯员 吴淑贞）

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